Le contrat de bail fait naître pour chacune des parties des obligations dont le manquement peut être sanctionné par la résiliation du contrat de bail. En tant que bailleur ou locataire il est indispensable de les connaitre.
Quelles sont les obligations du bailleur ?
Le bailleur s’oblige à délivrer au locataire les locaux en bon état. Il doit par ailleurs assurer au locataire la jouissance paisible desdits locaux.
Le bailleur doit garantir le locataire contre les vices ou défauts cachés. En cas de préjudice matériel ou même moral né du fait de l’existence de ce vice le bailleur est tenu d’indemniser le bailleur. L’action en indemnisation est à réaliser devant le juge.
Le bailleur doit prendre en charge les réparations autres que locatives et notamment les grosses réparations, nécessaires au maintien en l’état des locaux loués.
Le bailleur peut effectuer des travaux qui ont pour but d’augmenter la surface habitable ou d’améliorer le confort, la salubrité, la sécurité et l’équipement des locaux ou encore l’exécution des grosses réparations, même si ces travaux privent le locataire d’une partie des locaux loués. Dans ce cas celui-ci peut effectuer une action en diminution du prix proportionnellement au temps des travaux et à la partie des lieux dont il a été privé. Cependant, si les travaux rendent les locaux inhabitables, le locataire peut faire une action en résiliation du bail.
Quelles sont les obligations du locataire ?
La principale obligation du locataire est de payer le prix et les charges.
Une autre des obligations est d’user paisiblement des locaux loués, de ses accessoires et équipements. Le caractère paisible s’entend notamment par l’absence des troubles que l’on cause au voisinage de son propre fait ou du fait des autres personnes qui occupent les lieux. Par extension, on peut y inclure aussi les personnes invitées au domicile sans qu’il ne s’agisse forcement de ceux qui occupent les lieux (Les parents amis et connaissances qui viennent souvent vivre ou nous rendre des visites qui ne s’achèvent jamais ne doivent pas troubler la paix du voisinage).
Aux obligations classiques que nous connaissons tous ou presque, s’ajoutent des obligations plus étranges. Par exemple celle faite au locataire de conserver dans le bien loué, des biens meubles meublants d’une valeur suffisante pour répondre au paiement des loyers et accessoires.
En clair si vous louez un bien d’une valeur de 1.000.000 FCFA vous devez vous assurez que le mobilier qui garnit votre bien soit d’une valeur au moins égale au montant du loyer.
Est-ce à dire que les biens qui garnissent le logement constituent de facto l’assiette de recouvrement en cas d’impayé(s) des loyers ?
Le locataire par ailleurs, s’oblige à user du bien conformément à la destination donnée au bail par le contrat. C’est-à-dire que lorsque le bien est loué pour un usage d’habitation il ne peut être utilisé pour la gestion d’une activité professionnelle. Arrêtez d’ouvrir les salons de coiffure dans les maisons qu’on vous loue mesdames …
Enfin, le locataire assure l’entretien des biens loués.
Cependant, il s’oblige aussi à ne pas effectuer des travaux de transformation ou des changements dans le bien qu’il loue sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur. Dans le cas où le locataire effectue de tels travaux sans les autorisations nécessaires, il s’expose à ce que le bailleur demande la remise en état des lieux. Au terme du contrat de bail le locataire s’oblige bien évidemment à restituer le bien en bon état.
Le locataire s’engage par ailleurs à faire assurer le bien qu’il loue. De notre point de vue, cette obligation devrait incomber au propriétaire du bien. Celui qui à la propriété du bien devrait en assumer et en couvrir les risques au premier plan. L’assurance du locataire devrait être accessoire.
Le locataire s’engage aussi, à répondre des dégradations, pertes et accidents qui surviennent dans les locaux loués, sauf en cas de faute du bailleur ou de force majeure.
Quelles sont les motifs de rupture du contrat ?
Il existe de nombreuses causes de rupture d’un contrat de location. Nous n’envisagerons ici que les motifs de résiliation de plein droit au profit du bailleur et au profit du locataire
La résiliation est au profit du bailleur, lorsque le locataire n’exécute pas ou ne respecte pas l’une des obligations principales. Elle l’est aussi, en cas de départ brusque et imprévisible du locataire des locaux loués pendant six mois consécutifs, même s’il assure le paiement des loyers et qu’une personne y réside de son chef.
Le bailleur peut aussi demander la résiliation de plein droit du contrat en cas de décès, de troubles mentaux du locataire constatés par un certificat médical ou en cas de condamnation à une peine de prison ferme supérieure à six mois.
Enfin, le bailleur peut solliciter la résiliation de plein droit pour des raisons pécuniaires, lorsque le locataire est en état de cessation de paiement ou est placé sous le régime du règlement judiciaire ou de liquidation des biens.
La résiliation de plein droit, est au profit du locataire, lorsqu’il ne peut occuper les lieux dans le délai d’un mois à compter de la date de prise d’effet du contrat. Elle peut aussi être demandée par le locataire si le bailleur n’exécute pas l’une de ses obligations principales, si le bailleur réalise des travaux ou des réparations qui rendent inhabitables le logement et si les locaux loués sont détruits ou rendus inhabitables soit par force majeure ou du fait de vices cachés.