Notions sur le contrat de bail

Ma grand-mère Angélique, était propriétaire de plusieurs biens locatifs. Pourtant, malgré son portefeuille immobilier, elle n’a jamais fait signer un seul contrat de bail à ses locataires. Après avoir fait un entretien en tête-à-tête avec le « postulant » elle décidait de son aptitude à faire partie de son cercle de privilégiés, se basant sur des critères dont elle seule avait le secret, et il aménageait au temps convenu. Les conflits qui pouvaient surgir étaient réglés à l’humeur et à la pratique. Autant vous dire qu’en cas d’impayés, l’effraction et l’expulsion étaient la règle. Aucun contrat ne servait de base, rien, nada….

Au Gabon, quand on parle du contrat de bail à usage d’habitation ou mixte on évoque très souvent un document lointain. Tout le monde sait qu’il existe, mais personne n’en a jamais signé un, à quelques exceptions près. C’est un peu une légende.

En quelques lignes, nous allons tenter de vous le définir. Le contrat de bail encore appelé contrat de location, est un acte juridique indispensable à la relation bailleur-locataire. Il permet de formaliser la relation entre le bailleur et le locataire. Le contrat définit les droits et obligations de chacune des parties. Il doit être écrit et signé au plus tard au moment de l’entrée en jouissance du bien.La Loi n°15-88 du 30 décembre 1988 fixant le régime locatif des immeubles et locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (la loi) en est le texte de référence.

En un mot le contrat de bail c’est LA BASE.

Le contrat de bail est un acte écrit, notarié ou sous seing-privé. Il ne peut donc pas être verbal. Il contient, des mentions obligatoires indispensables à la validité du contrat.

L’article 6 de la Loi n°15-88 du 30 décembre 1988 fixant le régime locatif des immeubles et locaux à usage d’habitation ou à usage mixte dispose en effet que :

« Le contrat de location doit comporter :

• L’indication de la consistance de la chose louée ;
• La désignation des locaux et des équipements dont le locataire a la jouissance exclusive ;
• L’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble, qui font l’objet d’un usage commun ;
• La destination de la chose louée,
• Le prix et les termes de paiement du loyer,
• Les obligations et charges principales qui incombent à chacune des parties,
• La durée et la date d’effet du contrat,
• Le montant du dépôt de garantie,
• Les références des suretés réelles s’il en existe, dont le bien loué constitue l’assiette,
• Les dates de révisions des loyers. »

Le contrat de bail doit être accompagné d’un état des lieux contradictoire. En l’absence de celui-ci, le locataire est présumé avoir reçu en bon état. Le règlement de copropriété s’il en existe un, doit être remis au locataire. Le règlement intérieur s’il existe, doit être affiché et une copie de celui-ci remis au locataire.

Quelle est la durée du contrat de bail ?

Le contrat de bail d’habitation est par principe conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à un (1) an et qui ne peut être supérieure à trois (3) ans. Il peut être conclu pour une durée inférieure à un (1) an lorsque le propriétaire est une personne physique.

À l’expiration du contrat de bail, et en cas de non-renouvellement de celui-ci, un préavis doit être notifié au bailleur ou au locataire par lettre recommandée ou signifié par acte extrajudiciaire. (À notre avis, le formalisme exigé dans le contexte gabonais est surréaliste mais c’est la loi). Le délai de préavis est de trois (3) mois au moins avant l’échéance. Il court à compter du premier jour du mois qui suit la date de réception de la lettre recommandée ou l’acte extrajudiciaire. En clair, si votre préavis est reçu le 12 février 2021 le délai de préavis court à compter du 1^er mars 2021 et s’achève le 1^er juillet 2021.

Et le prix ?

Le texte de référence est l’ordonnance N°2/75pr du 16 janvier 1975. Cette ordonnance prévoit que le prix mensuel du loyer ne peut excéder le centième de la valeur de l’immeuble. Je préfère vous dire tout de suite qu’elle n‘est plus adaptée aux réalités immobilières actuelles. On ne s’arrêtera donc que sur la question de la révision du montant du loyer.

Cette révision ne peut s’effectuer que tous les deux ans à compter de la date de prise d’effet de l’acte. Le propriétaire doit informer le bailleur de l’augmentation en respectant le formalisme prescrit pour le préavis.

Quant à l’augmentation du prix du loyer suite à la réalisation de travaux, elle ne peut intervenir qu’après validation par le service du contrôle des prix et à l’achèvement desdits travaux. Le locataire peut obtenir la diminution du prix du loyer en fonction du temps et de l’espace dont il aura été privé. Encore une fois le formalisme est surréaliste. Il est demandé au locataire d’effectuer sa demande par une requête au fond adressée au Tribunal de Première Instance.

Qui rédige le contrat de bail ?

En pratique c’est au bailleur de rédiger le contrat de location. Néanmoins, lorsque vous louez un bien immobilier, vous pouvez en proposer un à votre bailleur.

Bien que le contrat de bail ne soit exigé que pour les loyers qui excèdent le montant de 200.000 FCFA (ordonnance n°1/87 du 26 février 1987), nous vous conseillons vivement de toujours en réclamer.